Ma famille

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Acheter en couple Une aventure aux risques calculés

Devenir propriétaire est une des priorités des couples aujourd'hui. Mais, pour acheter un bien immobilier, les couples mariés, pacsés ou tout simplement en concubinage doivent se pencher sur la question suivante : qui va être propriétaire du bien ? Et dans quelle proportion ? La question a son importance, non seulement au départ du projet, mais surtout en cas de séparation, volontaire ou involontaire.

Le mariage : l'aventure organisée

Si vous avez opté pour l'option mariage avant de devenir propriétaire, vous avez la possibilité d'organiser votre futur patrimoine et d'anticiper les problèmes qui pourraient se poser. Le « statut » de la maison ou de l'appartement que vous allez acheter va dépendre du régime matrimonial choisi. Alors, avec ou sans contrat de mariage ?
Sans contrat de mariage, c'est le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts
Adopté par environ 80 % des Français mariés, le régime de la communauté s'applique automatiquement si, au jour du mariage, les époux n'ont pas fait de contrat. En clair, cela signifie que si l'on ne prévoit rien et que l'on ne passe pas par « la case notaire » pour faire un contrat de mariage : ce régime s'applique de plein droit. Vous serez alors mariés sous le régime de la « communauté de biens réduite aux acquêts ». On distingue alors deux catégories de biens : les biens communs achetés par les époux durant le mariage, ensemble ou séparément, et les biens propres de chaque époux, possédés avant le mariage ou recueillis après le mariage, par donation ou par succession. Avec ce régime matrimonial, chacun est réputé être propriétaire pour moitié des biens achetés après le mariage. Et ce, même si l'un des époux a participé financièrement à l'achat pour une part plus importante. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier pendant le mariage avec une partie du financement provenant d'une donation ou d'un héritage, ce bien sera réputé commun en l'absence de précaution particulière dans votre acte d'acquisition. Votre notaire vous conseillera alors de le mentionner dans l'acte. On appelle cela une déclaration « d'emploi » ou « de remploi ». Il y a « emploi » si vous utilisez de l'argent propre, provenant d'une succession ou d'une donation.  Et il y a « remploi » quand les fonds proviennent de la vente d'un bien propre. La rédaction d'une telle clause ne peut se faire qu'avec l'intervention de votre notaire, pour éviter toute contestation ultérieure !
Avec contrat de mariage : tout dépend du régime matrimonial choisi
Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux. Et qu'en est-il du logement acquis ? L'immeuble sera la propriété exclusive de celui qui l'a financé. Dans ce cas de figure, il est fortement conseillé d'acheter en indivision avec des fonds provenant des deux époux. Ils seront alors propriétaires à deux et à hauteur de leur investissement. En revanche, si vous avez décidé d'acheter seul le logement familial, vous en serez seul propriétaire. Attention ! La vente du logement de la famille ne peut se faire seul ! Il faudra avoir expressément l'autorisation de votre conjoint.
Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle, vous êtes tous les deux propriétaires à parts égales du logement, même s'il a été acquis par un seul d'entre vous.
Si vous êtes mariés sous le régime de la participation aux acquêts, le fonctionnement est le même que celui de la séparation de biens pendant la durée du mariage. En cas de rupture : cela fonctionne comme une communauté. Chaque époux aura alors vocation à recevoir la moitié des acquêts de l'autre, c'est-à-dire la moitié de son enrichissement durant le mariage.

Le concubinage : l'aventure, c'est l'aventure !

Vous vous aimez : sûrement ! Mais vous n'êtes pas prêt pour le mariage… Une chose à ne pas perdre de vue : aux yeux de la loi, les concubins sont des « étrangers » l'un pour l'autre. Cela signifie que vous n'êtes pas héritier l'un de l'autre. Il faudra donc impérativement se protéger réciproquement en cas de décès d'un des concubins. Pour ce faire, il faudra privilégier certains modes d'acquisition.
L'achat en indivision. À la signature de l'acte d'achat, chacun des concubins devient propriétaire du bien, proportionnellement à son apport financier (30/70, 50/50...). La répartition doit être inscrite dans l'acte de vente pour éviter d'éventuels conflits en cas de séparation. Elle tient compte des apports personnels de chacun, mais aussi des participations au remboursement des prêts. Si rien n'est indiqué, le bien immobilier appartiendra pour moitié à chaque acquéreur. Les concubins seront réputés propriétaires à parts égales.
L'achat par l'intermédiaire d'une SCI (Société civile immobilière). Les concubins constituent une société civile immobilière qui achète directement le bien, grâce à l'argent apporté par les deux associés (les concubins) et éventuellement grâce à l'argent apporté par la banque. C'est donc la SCI qui est juridiquement propriétaire de la maison ou de l'appartement acheté. Les co-acquéreurs sont alors détenteurs de parts sociales en fonction de leur apport financier. La SCI évite les risques de blocage pouvant survenir avec l'indivision. L'avantage est la grande liberté dans la rédaction des statuts de la société qui fixent « les règles du jeu » entre les deux associés concubins.
Rien ne va plus et la séparation est inévitable : deux solutions sont envisageables :

•La solution amiable : les concubins peuvent vendre le logement et récupérer le montant équivalent à leur quote-part sur le prix. Ils peuvent aussi décider que l'un des concubins rachète la quote-part de l'autre et devienne le seul propriétaire du bien.
• Le partage judiciaire du bien : lorsque les concubins ne peuvent se mettre d'accord, c'est le juge qui procédera au partage du bien. En pratique, le bien est souvent vendu et les concubins récupèrent leur quote-part sur le prix de vente du bien.

Pour être sûr d'assurer un toit à son compagnon lorsque l'on n'est pas marié ni pacsé, certaines précautions s'imposent. Le testament lui donnera la possibilité de recueillir une partie de vos biens, à condition toutefois de ne pas porter atteinte à la réserve héréditaire, c'est-à-dire à la part de succession attribuée d'office à certains membres de la famille du défunt (enfants...).
En cas d'achat en indivision par des concubins, l'indivision se poursuit au-delà du décès avec les héritiers du défunt. Le survivant n'a donc pas le droit de continuer à occuper le logement postérieurement au décès, sauf autorisation des héritiers. Cette situation précaire peut être évitée en prévoyant une clause de « faculté d'acquisition » intégrée dans l'acte d'achat. Elle permettra au survivant d'acquérir la quote-part du défunt (à condition d'en avoir les moyens financiers bien évidemment).

 

Le Pacs : l'aventure avec option séparation de biens ou indivision

Avec un PACS (pacte civil de solidarité), vous pouvez non seulement organiser votre vie à deux mais aussi protéger votre conjoint.
Officialisé par le biais d'une convention écrite, il engendre des droits et obligations pour chaque partenaire. Comme dans le cadre du mariage, le sort du bien acheté va dépendre du régime choisi dans la convention de Pacs. Les partenaires doivent, en effet, choisir entre la séparation de leurs patrimoines (le régime par défaut) ou l'indivision (sur option). En effet, sauf convention contraire, les couples qui concluent un PACS sont soumis automatiquement à un régime de séparation de biens. En cas d'achat commun, le logement sera réputé indivis par moitié.
En cas de séparation et de rupture du Pacs, le bien peut être vendu et son produit partagé entre les pacsés (à hauteur de leur quote-part respective le cas échéant). Si l'un des partenaires désire conserver le logement, il peut faire valoir son droit de priorité pour racheter la part de l'autre.
C'est surtout en cas de décès d'un des partenaires que le Pacs est plus protecteur que l'union libre. Ils bénéficient notamment de la possibilité d'user gratuitement du logement familial pendant un an, à compter du décès du partenaire (au même titre que le conjoint survivant). Attention ! Pour un PACS efficace, il faudra faire en parallèle un testament réciproque dans lequel chaque partenaire lègue son usufruit à l'autre sur la résidence principale par exemple.

 

Stéphanie Swiklinski

Dernière modification le 20/04/2017

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