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L'EXPERTISE IMMOBILIERE PAR LES NOTAIRES

 

 

Nous pratiquons quotidiennement l'expertise immobilière au sein du réseau d'expertise       notariale "Notexpert". 

  Pour remplir cette mission les notaires se sont dotés de moyens adaptés faisant appel aux techniques modernes :

     * création d'une base de données nationale dans laquelle sont référencées les ventes réalisées sur tous types de biens :
          > maisons, appartements, garages, terrains à bâtir, immeubles commerciaux, biens agricoles, immeubles de rapport...
  Pour chaque bien sont pris en compte de nombreux paramètres tels que : 
         > description, situation géographique, surface, exposition, état d'entretien, année de construction, date de la vente, prix de vente.

     * mise en réseau de cette base de données accessible à tous les notaires. 
     * utilisation de logiciels performants 
     * formation régulière des notaires et de leurs collaborateurs. 

  L'expertise est une information nécessaire à l'occasion de multiples opérations telles que :
     - décision de mise en vente ou recherche d'un bien
     - emprunt
     - partage, donation, donation-partage
     - liquidation de communauté dans le cadre d'un divorce ou d'un changement de régime
     - succession
     - constitution de société, apport en société.
     - ouverture d'une tutelle ou d'une curatelle.

  Nous sommes à votre disposition pour réaliser à votre demande toute expertise, tout avis de valeur.

 

 


 

                       CONNAISSEZ-VOUS LA V.N.I ?

La Vente Notariale Intéractive est une nouvelle méthode pour trouver un acquéreur pour votre bien.

Le bien est proposé à la vente par votre notaire au travers d'une salle de vente virtuelle : min-immo.com

Après expertise du bien par le notaire, il est proposé à la vente. Les amateurs pourront faire des offres à partir d'une valeur d'estimation, la meilleure offre sera retenue.

Le notaire contrôle tout le processus de la vente : publicité, visites, constatations de la meilleure offre et signature de l'avant contrat de vente.

Tous les internautes peuvent suivre en direct le déroulement de la vente en se connectant au site www.min-immo.com, les personnes intéressées par l'acquisition, ayant sollicité un code d'accès auprès du notaire, pourront faire leurs offres. 

Pour tous renseignements: 
     - consulter le site min-immo.com 
     - contacter notre service négociation :
                      Tel : 02 47 59 54 95
                      courriel: negociation.jayet@notaires.fr

 


 

 

DIAGNOSTICS IMMOBILIERS : VENTE OU LOCATION               

Un dossier technique réalisé par un professionnel satisfaisant à des critères de compétence, regroupant différents diagnostics, doit être fourni pour la vente d’un bien immobilier par le vendeur.

De même certains de ces diagnostics doivent être fournis en cas de location par le bailleur.


AMIANTE :
Le diagnostic concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01 juillet 1997, quelle que soit leur affectation (habitation, bureaux, commerciale, industrielle, artisanale).
Il doit analyser la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante suivant un programme de repérage ; les localiser, en indiquer l'état de conservation et préconiser les mesures à prendre.
Sa durée de validité est illimitée.


PLOMB :
Le « constat de risque d'exposition au plomb » (CREP) concerne la recherche du plomb dans les peintures des constructions d’avant 1949
Il concerne les constructions affectées pour partie ou en totalité à usage d'habitation, dont l’édification est antérieur au 1er Janvier 1949

Le constat identifie les éléments qui comportent un revêtement, mesure leur concentration en plomb en précisant la méthode d'analyse utilisée, et décrit l'état de conservation des revêtements contenant du plomb.
Le constat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente.

 

LES TERMITES :
Lorsque l'immeuble vendu est situé dans une zone contaminée par les termites ou susceptible de l'être à court terme, délimitée par un arrêté préfectoral, un état relatif à la présence de termites doit être fourni par le vendeur pour l'information de l'acquéreur.
Cet état est prévu lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble bâti. Peu importe son usage (habitation, commercial, professionnel).
L'état précise les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, ainsi que les éléments infestés par les termites et ceux qui ne le sont pas.
Il doit être établi moins de six mois avant la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique.

 

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE:
Il s'applique à tous les biens immobiliers à l'exception des bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour leur chauffage, leur production d'eau chaude ou leur refroidissement, et des monuments historiques classés ou inscrits.
Il évalue de manière prévisionnelle la consommation d'énergie, pour le chauffage, l'eau chaude et éventuellement le refroidissement.
Il émet des recommandations d'économie d'énergie.
Sa durée de validité est de 10 ans.

 

L’ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE DE GAZ:
Cet état doit être produit pour la vente de locaux d’habitation et leurs dépendances contenant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, il porte sur les appareils de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et canalisations fixes, l’aération des locaux et l’évacuation des produits de combustion du gaz. Sa durée de validité est de trois ans.

L’ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE D’ELECTRICITE:
Cet état doit permettre à l’acquéreur d’avoir toutes informations sur les risques d’insécurité liés à l’installation intérieure d’électricité.
Il concerne la vente de tout logement dont l’installation électrique a été réalisée depuis plus de quinze ans.

L’ETAT DES RISQUES NATURELS OU TECHNOLOGIQUES:
L’état des risques naturels ou technologiques doit être porté à la connaissance de l’acquéreur ou du locataire.
Il concerne tout immeuble situé dans une zone à risque, sa durée de validité est de six mois.


   Quels diagnostics pour louer une maison d’habitation ou un appartement?

 

LOCATION D'UN LOGEMENT:
Le propriétaire doit fournir et annexer au contrat de bail ou à son renouvellement :
> le diagnostic de performance énergétique
> le constat de risque d'exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er Janvier 1949,
> l'état des risques naturels ou technologiques.
En outre depuis le 1er juillet 2009, le bail doit mentionner la surface habitable du logement loué.

 


 

                        LOGEMENT ET NOUVELLES FORMES DE CREDIT

* Qu’est-ce que l’hypothèque rechargeable ?
L’ hypothèque rechargeable permet à un emprunteur, qui a déjà constitué une hypothèque sur son bien immobilier à l’occasion d’un précédent emprunt, de ne pas avoir à constituer une nouvelle hypothèque pour garantir des crédits successifs dans la limite du montant maximal prévu lors de l'hypothèque initiale.

De nouveaux prêts peuvent ainsi être garantis par une hypothèque préexistante. Le débiteur doit établir une convention de rechargement, par acte notarié, dont les frais sont réduits jusqu’au 31 Décembre 2008.

Vous pouvez également établir une hypothèque rechargeable à l’occasion d’un premier emprunt.
Cette hypothèque pourra ainsi dans le futur servir à garantir de nouveaux emprunts même auprès d’autres banques.

* Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Cette nouvelle forme de crédit permet d'emprunter une somme d'argent auprès d’un Etablissement bancaire, avec constitution d’une hypothèque sur le logement, sans avoir à en effectuer obligatoirement le remboursement de son vivant, ce remboursement incombera alors aux héritiers.

Le remboursement à la charge des héritiers ne pourra être supérieur à la valeur du bien hypothéqué.
Les fonds prêtés par la banque peuvent être mis à la disposition de l'emprunteur soit en une seule fois soit au moyen de versements périodiques, mensuels, trimestriels ou semestriels.

Les héritiers devront rembourser le capital et payer les intérêts, sauf si du vivant de l’emprunteur celui-ci décide :
- d’effectuer un remboursement par anticipation,
- de vendre échanger, apporter en société, ou donner le logement, ce qui entrainera l’exigibilité immédiate des sommes dues.

Ce nouveau prêt viager hypothécaire devrait permettre à une personne aux revenus faibles mais propriétaire de son logement, d’améliorer son niveau de vie, tout en conservant son logement.
Il ne faut pas cependant négliger les conséquences sur la succession qui peut être réduite à néant si elle ne comporte en fait que ce logement.

 


                       SUCCESSIONS : LES NOUVELLES REGLES

La loi du 23 juin 2006 entrée en vigueur pour l'essentiel le 1er janvier 2007 modifie de façon très importante le droit des successions et des libéralités.
Le but de cette réforme est notamment de simplifier et d'accélérer le règlement des successions, et de donner plus de liberté aux personnes dans la transmission de leurs biens.


A - LES PRINCIPALES NOUVELLES RÈGLES DE DÉVOLUTION

La représentation
Ce mécanisme permet aux descendants d’une personne qui aurait hérité du défunt de prendre la place de cette personne dans la succession.
Il était déjà possible de représenter des prédécédés. Il est dorénavant possible de représenter un héritier qui renonce à la succession du défunt.
Cette représentation peut s’exercer par les descendants et les frères et sœurs du renonçant, et sa part successorale leur revient.
Le renonçant ainsi représenté est pris en compte pour le calcul de la réserve. La réserve est la portion de patrimoine dont une personne ne peut disposer librement par testament ou donation en présence d’héritiers réservataires (descendants).
La réserve est de moitié en présence d'un enfant, de 2/3 en présence de deux enfants et de ¾ en présence de trois enfants ou plus.
En revanche, si le renonçant n’est pas représenté, il n’est pas pris en compte pour le calcul de la réserve.


La réserve héréditaire des ascendants est supprimée
Avec la loi du 23 juin 2006, les ascendants (père et mère et grands parents) ne sont plus héritiers réservataires, mais conservent cependant leurs droits successoraux à défaut de dispositions contraires prises par le défunt.
Une personne qui décède sans enfant peut donc désormais déshériter ses parents, sauf pour les biens que ses parents lui auraient donnés et qui doivent leur revenir (droit de retour).
Cette suppression de la réserve des ascendants donne donc une très grande liberté aux personnes sans enfant.
En revanche la réserve héréditaire au profit des enfants est maintenue sans changement, cette réserve interdit de déshériter totalement un enfant.


La renonciation anticipée à l'action en réduction est autorisée
Comme il vient d'être précisé, la réserve héréditaire de l’enfant est maintenue. Cependant la loi autorise maintenant l’enfant à renoncer par avance à une partie de cette réserve. Il peut ainsi avant le décès de ses parents renoncer à exercer l’action en réduction d'une donation faite par ses parents à un autre enfant et qui amputerait la part successorale qui lui est "réservée".
En renonçant à cette action en réduction l'enfant renonce à sa réserve, totalement ou partiellement.
En effet, avec le jeu de l’action en réduction, lorsque le défunt a, par donation ou testament, transmis des biens d’une valeur supérieure à la quotité disponible (fraction du patrimoine dont une personne peut disposer librement par donation ou testament variant selon le nombre et la qualité des héritiers réservataires), ses héritiers réservataires peuvent demander la prise en compte de ces biens, en tout ou partie, dans la succession, et obtenir une indemnité pour compléter leur part réservataire.
Cette véritable petite révolution dans notre droit est un acte dont les conséquences peuvent être importantes et la renonciation anticipée à l'action en réduction devra se faire par acte notarié, en présence d'un second notaire désigné par la chambre des notaires.
En pratique, cette possibilité peut se révéler intéressante pour certaines transmissions d'entreprises, on pourra aussi l'utiliser pour assurer l'avenir d'un enfant handicapé en le favorisant avec l'accord de ses frères et sœurs.


B - OPTIMISATION DE LA GESTION DE LA SUCCESSION


Le mandat à effet posthume
L'une des autres innovations successorales marquantes est la création du « mandat posthume ».
Celui-ci est réservé aux situations ou aux patrimoines complexes (une entreprise, par exemple) ou en présence d'héritiers vulnérables (mineurs ou héritiers inexpérimentés).
Ainsi le mandat n'est valable que s'il est justifié par un intérêt sérieux et légitime au regard de la personne de l'héritier ou du patrimoine successoral, la raison doit en être motivée dans le mandat.
Le futur défunt désigne, de son vivant, une personne physique ou morale (association, fondation…) avec pour mission de gérer tout ou partie de la succession dans l’intérêt sérieux et légitime d’un ou plusieurs héritiers identifiés.
Le mandataire peut être un héritier.
Cette désignation ne peut se faire que par acte notarié.
Ce mandataire devra accepter sa mission du vivant de celui qui la lui confie.
La durée de ce mandat ne pourra pas dépasser deux ans à compter du décès, sauf prorogation une ou plusieurs fois par décision judiciaire.
Exceptionnellement, dans certaines situations, la durée de ce mandat peut être de cinq ans, par exemple en raison de la nécessité de gérer des biens professionnels, ou de l’inaptitude et de l’âge du ou des héritiers.
Ce mandat est en principe gratuit sauf disposition contraire contenue dans ce dernier.
Chaque année et en fin de mandat, le mandataire rend compte de sa gestion aux héritiers.

 

Le mandat judiciaire
A côté de ce « mandat posthume », la loi crée le mandat judiciaire.
Si un ou plusieurs héritiers font preuve d'inertie, de blocage, ou ne s'entendent pas, le juge, à la demande d’un héritier ou d’un créancier par exemple, pourra désigner un mandataire chargé de gérer provisoirement la succession.
Comme pour le mandat à effet posthume, les actes accomplis par le mandataire n’engagent pas les héritiers en ce qui concerne leur choix d’accepter ou renoncer à la succession.
La durée de sa mission est fixée par le juge, et elle prend fin quand les héritiers s'entendent pour signer une convention d'indivision ou un partage.


C - ACCELERER LE REGLEMENT DES SUCCESSIONS

Désormais un héritier peut revendiquer une succession pendant 10 ans seulement au lieu de 30 ans auparavant.

 


Le délai de l’option
L’héritier ne peut être contraint de prendre position avant l'expiration d'un délai de quatre mois suivant le décès. Il dispose alors à partir de la sommation effectuée à l'initiative de toute personne y ayant intérêt (cohéritier, créancier, d’un délai de deux mois pour opter).
A défaut, il est réputé avoir accepté la succession purement et simplement et reçoit sa quote part de l’actif de la succession. Il doit alors participer au paiement des dettes du défunt.
A défaut de cette sommation, l’héritier a le choix d’accepter ou de renoncer à la succession pendant un délai de dix ans à compter du décès.
Passé ce délai de dix ans, il est réputé renonçant.


L’acceptation pure et simple
L'acceptation pure et simple est :
- expresse quand elle est mentionnée dans un acte de succession, par exemple lorsque les héritiers mentionnés dans l'acte de notoriété établi par le notaire à l'ouverture de la succession, interviennent à cet acte pour y déclarer accepter purement et simplement la succession.
- tacite lorsque l'héritier accompli un acte qui suppose nécessairement son intention d'accepter (par exemple s'engager à vendre un appartement dépendant de la succession).
Cependant les actes conservatoires (par exemple : paiement des frais funéraires, des impôts dus par le défunt, des loyers et autres dettes dont le paiement est urgent, l'encaissement de loyers, la vente de biens périssables) ainsi que les actes d'administration provisoire (opérations courantes nécessaires à la poursuite d'une activité commerciale ou autre dépendant de la succession) peuvent être accomplis sans emporter acceptation de la succession.
En principe, l’héritier ne peut revenir sur son acceptation pure et simple, et il peut être amené à prendre en charge les dettes du défunt en puisant dans son patrimoine personnel si l’actif de la succession n’est pas suffisant.
Par dérogation à ce principe, l’héritier acceptant purement et simplement peut demander à être déchargé d’une dette qu’il avait de justes motifs d’ignorer, et dont le paiement entamerait gravement son patrimoine.

 

L’acceptation à concurrence de l’actif net
Anciennement appelée acceptation sous bénéfice d’inventaire, cette option respecte toujours la séparation du patrimoine de la succession et celui de l’héritier, et limite le poids des dettes successorales à l’actif de la succession, évitant ainsi à l’héritier d’avoir à répondre de ces dettes sur son patrimoine personnel.
Cette nouvelle acceptation à concurrence de l’actif net tente de supprimer les défauts de l’ancienne acceptation sous bénéfice d’inventaire.
Un inventaire de l’actif et du passif de la succession est établi et déposé au tribunal de grande instance de la succession, dans les deux mois de la déclaration, par l’héritier, de son acceptation à concurrence de l’actif net.
Passé ce délai de deux mois, l’héritier est censé avoir accepté purement et simplement.
La déclaration d’option et l’inventaire font l’objet d’une publicité nationale au Bulletin Officiel des Annonces civiles et commerciales ainsi que d'un avis dans un journal d'annonces légales, afin de permettre aux créanciers de déclarer leurs créances.
L'avantage de l'acceptation à concurrence de l'actif net est de n'être tenu au paiement du passif de la succession que jusqu'à concurrence de la valeur des biens recueillis.
Cet héritier à concurrence de l’actif net règle le passif de la succession, administre les biens recueillis, et décide des biens qu’il veut conserver ou vendre sans avoir recours à une vente aux enchères publiques.
Lorsqu'il décide de conserver un bien, il doit à la succession la valeur du bien fixée à l'inventaire.
L'héritier doit rendre compte de son administration et de sa gestion aux créanciers de la succession. Il est responsable de sa gestion.
L'acceptation à concurrence de l'actif net empêche toute renonciation à la succession.


La renonciation
La renonciation doit être faite au tribunal de grande instance du lieu d'ouverture de la succession.
La renonciation ne se présume pas. Ainsi un héritier "taisant" n'est pas un renonçant pendant le délai de dix ans de l'ouverture de la succession (voir délai d'option ci-dessus).
La part de l'héritier renonçant échoit à ses représentants; à défaut elle accroit à ses cohéritiers et à défaut elle est dévolue au degré subséquent.
Le renonçant n'est pas tenu au paiement des dettes et charges de la succession. Toutefois il est tenu à proportion de ses moyens au paiement des frais funéraires de l'ascendant ou du descendant à la succession duquel il renonce.


D - REGIME DE L’INDIVISION

Assouplissement des règles de l’indivision
L’indivision successorale est la situation dans laquelle se trouvent au moins deux héritiers au décès d’une personne.
Les héritiers se retrouvent propriétaires ensemble des biens du défunt chacun pour une quote part selon leurs droits dans la succession (une moitié, un tiers…).
Avant la réforme des successions et libéralités, toutes les décisions devaient être prises à l'unanimité.
La loi apporte une certaine souplesse à cette règle.
La possibilité pour un indivisaire de faire seul les actes de conservation d’un bien est maintenue mais ce qui change est que dorénavant il n'est pas nécessaire que ces actes aient un caractère d’urgence.
D’autre part, une majorité des deux tiers suffira pour certaines décisions les plus simples:
- actes d'administration
- pouvoir pour gérer et administrer donné à un tiers ou à un indivisaire
- vendre des meubles indivis pour payer des dettes de la succession
- conclure ou renouveler certains baux (autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal)
Les indivisaires doivent informer tous les autres indivisaires des décisions ainsi prises.
Par contre la règle de l’unanimité existe toujours pour les actes les plus graves comme par exemple les actes de disposition c'est à dire notamment pour la vente de biens immobiliers, quelle que soit leur valeur et la conclusion de certains baux.
Un indivisaire même titulaire d'une faible quote-part dans un bien immobilier peut toujours s'opposer à la vente amiable et donc empêcher la réalisation de celle-ci.
Il faudra donc s'adresse au juge pour obtenir une autorisation judiciaire.
Il est mis fin à l'indivision par le partage, les nouvelles règles concernant le partage feront l'objet d'un futur article.

 


 

                        LE MANDAT DE PROTECTION FUTURE

Le mandat de protection future permet à une personne d'organiser à l'avance sa protection, ou celle de son enfant handicapé, en choisissant celui ou celle qui sera chargé de s'occuper de ses affaires le jour où elle ne pourra plus le faire elle-même, en raison de son âge ou de son état de santé.
Ce mandat a été créé par la loi réformant la protection juridique des majeurs du 5 Mars 2007. Ce mandat va pouvoir être établi dès maintenant, il pourra être exécuté à partir du 1er Janvier 2009.
Pour établir un tel mandat il faut au préalable avoir toutes informations nécessaires sur son fonctionnement, ses modalités, ses conséquences.
Le notaire vous informera, vous conseillera et pourra rédiger ce mandat.

 


 

                       ENTREPRISES - PME

*Problèmes de crédit bancaire
Votre banquier vous refuse peut être un crédit ou une trésorerie nécessaire au bon fonctionnement de votre entreprise. Connectez vous sur le site : www.mediateurducredit.fr.
Votre dossier sera réexaminé par une nouvelle instance qui essaiera de trouver un accord avec votre banque et de débloquer rapidement la situation.
Vous pouvez également appeler le 0 810 00 12 10.
Les artisans peuvent aussi contacter leur chambre des métiers et de l’artisanat ou un interlocuteur spécialisé dans les problèmes de financement pourra les guider.

*Nouvel indice des loyers commerciaux
Les loyers des baux commerciaux sont actuellement révisés en fonction de la variation de l’indice du cout de la construction (ICC) publié par l’INSEE. Cet indice est toujours en vigueur. Cependant à l’occasion d’une révision ou d’un renouvellement, bailleur et locataire, peuvent d’un commun accord, constaté par un avenant au bail, utiliser plutôt le nouvel indice des loyers commerciaux (ILC) institué par la loi de modernisation de l’économie d’août 2008.
Ce nouvel indice peut s’appliquer aux commerçants et aux artisans.
Sont cependant exclus les baux concernant certaines activités notamment: 
 - activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux 
 - activités industrielles (usines, manufactures…) 
 - entreprises de transports.
L’ILC devrait avoir une variation plus modérée que l’ICC, il est composé de :
- 50% indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
- 25% indice du chiffre d’affaires du commerce de détail
- 25% indice du cout de la construction
L’ICC a été publié pour le 2ème trimestre 2008 : 101,20 sur une base 100 au 1er trimestre.


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